«Est-ce que la valeur au rôle d’évaluation foncière (évaluation municipale) de ma propriété est représentative de sa juste valeur marchande?»
En tant que professionnels de l’immobilier, on nous pose souvent cette question et on constate que plusieurs croyances générales circulent à ce sujet. À titre d’exemple, on peut parfois lire dans certaines mises en marché que le prix demandé est «en-dessous la valeur municipale», ce qui constitue un moyen généralement utilisé pour indiquer aux acheteurs potentiels qu’il s’agit d’une «bonne affaire». Dans d’autres cas, le propriétaire d’un immeuble peut constater que les propriétés de même nature dans son secteur se vendent, par exemple, 10 % au-dessus de l’évaluation municipale. Est-il vrai de croire, ainsi, que sa propriété vaut elle aussi 10 % de plus que sa valeur au rôle d’évaluation foncière? La réponse à cette question est plutôt nuancée.
Si on passe en revue la littérature portant sur la valeur marchande et sur la valeur réelle utilisée pour fixer la valeur municipale, on constate que les définitions de ces deux concepts sont plutôt similaires. Toutefois, certaines caractéristiques doivent être prises en compte afin de bien répondre à la question initiale de cet article.
Dans un premier temps, il faut savoir que la confection du rôle d’évaluation foncière est effectuée selon une évaluation de masse, par unité de voisinage. La valeur indiquée au rôle pour une propriété donnée ne dépend donc pas nécessairement uniquement des caractéristiques spécifiques de celle-ci, mais bien d’une tendance générale pour un secteur délimité (unité de voisinage). Cette méthode d’évaluation a fait ses preuves quant à sa pertinence, puisqu’elle est conçue de façon à permettre à l’évaluateur municipal de traiter le nombre important de dossiers qui constituent son territoire. Toutefois, si des modifications non déclarées ont été apportées à l’immeuble ou si la condition de celui-ci a changée depuis la dernière visite de l’évaluateur municipal, celles-ci ne seront probablement pas prises en compte dans sa valeur au rôle. Ainsi, la fréquence des visites de l’évaluateur municipal peut faire en sorte que le dossier de l’unité d’évaluation ne soit pas tout à fait à jour.
Il faut également considérer que la date du marché pour fixer la valeur au rôle correspond toujours au 1er juillet de l’année précédent le début du rôle d’évaluation triennal. À titre d’exemple, si le rôle d’évaluation d’une municipalité est effectué pour les années 2017-2018-2019, la date d’évaluation au rôle sera alors représentative d’une valeur au 1er juillet 2015. Cela fait en sorte que tous les immeubles du territoire sont évalués à une même date, de façon à ce que le processus de répartition de la charge fiscale (montant des taxes) soit le plus équitable possible. De fait, le principal objectif du rôle municipal est de servir de base d’imposition pour les services municipaux et scolaires.
En bref, la valeur au rôle d’évaluation foncière peut servir d’indication générale quant à l’ordre de grandeur de la valeur d’un immeuble. Toutefois, la valeur marchande peut différer de cette indication, à la hausse ou à la baisse, dépendamment des caractéristiques spécifiques de la propriété et du marché ciblé au moment de l’évaluation.
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